相談事例

江南市

江南の方より相続税についてのご相談

2019年10月17日

Q 更地となっている宅地にアパートを建築してそれを賃貸した場合には、相続税額を低くできるのでしょうか?(江南)

私は、江南に複数の宅地を所有しています。先日、知人から、宅地にアパートを建ててそれを賃貸した場合には、更地となっている宅地の場合よりも相続税額を低くできると聞きました。私に相続が生じたときに、残された相続人の相続税負担を少しでも軽くすることができるのであれば、今後、更地となっている宅地の一つにアパートを建築して賃貸することを考えています。このように、宅地にアパートを建築してそれを賃貸した場合に、相続税額を低くできる理由を教えてください。(江南)

A:自分が所有する宅地にアパートを建築して賃貸した場合には、宅地と建物のいずれも評価額が低くなるので、結果的に宅地を更地の状態にしておくよりも相続税額を低くすることができます。

まず、宅地についてですが、自分が所有する宅地に建物を建ててそれを賃貸した場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地とは、所有する土地に建築した建物を他人に貸し付けている土地のことをいいます。

所有地上の建物を賃貸しそこに借家人がいる場合には、その建物の敷地である所有地の使用が制限されることになるので、「自用地」(所有者以外の誰かが使用する権利を持たない土地)とは異なる評価額になるのです。

貸家建付地の価額は、以下の算式により計算します。

  • 貸家建付地の価額 = 自用地としての価額 - 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

上記の貸家建付地の価額の算式中の「借地権割合」及び「借家権割合」は、地域により異なりますので、国税庁のホームページなどで閲覧できる路線価図や評価倍率表により確認する必要があります。

また、上記の算式中の「賃貸割合」は、貸家の各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分)がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づき以下の算式により計算します。

  • 賃貸割合=(A)のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

以上のように、宅地については、貸家建付地の価額は自用地の価額から一定額が控除されることになりますので、宅地を自用地として評価した場合よりも結果的に相続税額を低く抑えることができるのです。

また、建物の評価額は、取得価額ではなく固定資産税評価額で行われます。貸家となっている建物の評価額の具体的な算式は、以下のように、固定資産税評価額から借家権割合に賃貸割合を乗じた割合を減額して計算します。

  • 貸家 = 固定資産税評価額 ×(1-借家権割合×賃貸割合)

 

以上、ご説明してきましたように、宅地にアパートを建ててそれを賃貸した場合、土地と建物の評価額のいずれも低くできるため、結果的に相続税額が低くなります。他方で、アパートを建築する際に、多額の借入金が必要となる場合には、その返済の負担が想定以上に大きくなってしまい、その後のご自身の生活に影響が生じる恐れがあります。
したがいまして、相続税額を低くできるという理由だけで安易にアパートを建築しようとはせずに、ご自身の保有資産や将来の生活設計などもよく考えて検討することをお勧めします。

江南地域での相続税のご相談は、当センターまでお気軽にお問い合わせください。お客様の状況をお伺いし、適切にサポートさせていただきます。初回は完全に無料でご相談をお伺いいたしますので、江南地域近隣の皆様、お気軽にご連絡ください。

江南の方より相続税申告に関するご相談

2019年07月17日

Q:亡くなった母が持っていた上場株式と預貯金についての相続税申告での価額はどのように評価するのですか?(江南)

先日、江南市に住む母が亡くなり、江南市近隣に暮らす私一人が相続人です。
生前、母は証券会社を通して相当数の上場株式の取引を行なっており、その上場株式も相続財産になると思います。上場株式の価格は日々変動していますが、相続税の計算ではいつの時点の価格が利用されるのでしょうか?

また、母は複数の金融機関に多額の預貯金を持っていたこともわかりましたが、預貯金については相続税申告ではどのように計算するのでしょうか?(江南)
 

 

A:相続税申告における金融資産の価額の評価方法については、法令によりそれぞれ規定があります。

相続税算出のための上場株式の評価額は、原則として、下記の①~④の4つの価格のうち、最も低いものを使うとされています。
① 被相続人の死亡の日の最終価格

② 被相続人の死亡月の毎日の最終価格の月平均額

③ 被相続人の死亡月の前月の毎日の最終価格の月平均額

④ 被相続人の死亡月の前々月の毎日の最終価格の月平均額
ただし、課税時期に最終価格がない場合などには、一定の修正をするとされています。
 

また、預貯金については、原則として、被相続人の死亡の日現在の預金残高と被相続人の死亡の日現在において解約するとした場合に支払を受けることができる既経過利子の額との合計額により評価されます。

ただし、定期預金、定期郵便貯金及び定額郵便貯金以外の預貯金については、被相続人死亡の日現在の既経過利子の額が少額なものに限っては、被相続人死亡の日現在の預入残高で評価されます。
 

上場株式や預貯金のような金融資産の相続税申告での価額は、専門的な法令に基づいて評価されますので、専門家に相談して判断するとよいでしょう。

江南市近隣にお住まいの方で相続財産の中に金融資産が含まれている方は、まずは一度相続税の専門家にご相談ください。一宮相続遺言相談センターでは初回は無料でご相談を伺っています。

江南の方より相続税についてのご相談

2019年05月13日

Q:相続人の中に障害者手帳を受けている者がいますが、相続税の控除はありますか?(江南)

先日、江南に住む父が亡くなり、母と私と妹1人が父の財産を相続することになりました。私は既に江南の実家を離れて暮らしていますが、私の妹は障害者手帳の交付を受けて、実家で両親と同居し、今後も江南の実家で母と一緒に暮らします。父の財産の相続の際には相続税が発生すると思いますが、障害者手帳を持っている妹に相続税の控除はあるのでしょうか?(江南)

 

A:障害者の税額控除という制度があります。

相続人が85歳未満の障害者の場合、相続税の額から一定の金額を差し引く障害者控除という制度があります。

障害者控除を受けることができるのは、次の条件をすべて満たす人です。

相続や遺贈で財産を取得した時に日本国内に住所がある人

・相続や遺贈で財産を取得した時に障害者である人

・相続や遺贈で財産を取得した法定相続人

 

また、障害者控除の額は、一般障害者の場合には、[控除を受ける障害者が満85歳になる年までの年数]×10万円、特別障害者の場合には、[控除を受ける障害者が満85歳になる年までの年数]×20万円となります。なお、年数の計算上、1年未満となる期間は1年として計算します。

どのような方が一般障害者にあたり、どのような方が特別障害者にあたるかについては詳細な定めがあり、また、以前の相続でも障害者控除を受けている場合には控除額が制限される等の定めがあります。また、障害者控除が適用された結果、納付すべき税額がゼロになった場合は、相続税の申告義務はないとされています。

相続税の申告については、専門的知識が必要となりますので、具体的にご相談者様の妹さまの相続税に関する障害者控除の内容については専門家にご相談ください。

私ども一宮相続遺言相談センターは相続の専門家として、愛知県一宮、稲沢、江南、名古屋北部、岩倉などのエリアを中心に活動をしております。初回無料相談を設けておりますので、ぜひお気軽にご相談にお越しください。税理士と行政書士が在籍しており、必要な場合には司法書士や弁護士と提携をしてお客様を総合的にサポートいたします。

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