江南の方より相続税についてのご相談

2019年10月17日

Q　更地となっている宅地にアパートを建築してそれを賃貸した場合には、相続税額を低くできるのでしょうか？（江南）

私は、江南に複数の宅地を所有しています。先日、知人から、宅地にアパートを建ててそれを賃貸した場合には、更地となっている宅地の場合よりも相続税額を低くできると聞きました。私に相続が生じたときに、残された相続人の相続税負担を少しでも軽くすることができるのであれば、今後、更地となっている宅地の一つにアパートを建築して賃貸することを考えています。このように、宅地にアパートを建築してそれを賃貸した場合に、相続税額を低くできる理由を教えてください。（江南）

A：自分が所有する宅地にアパートを建築して賃貸した場合には、宅地と建物のいずれも評価額が低くなるので、結果的に宅地を更地の状態にしておくよりも相続税額を低くすることができます。

まず、宅地についてですが、自分が所有する宅地に建物を建ててそれを賃貸した場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地とは、所有する土地に建築した建物を他人に貸し付けている土地のことをいいます。

所有地上の建物を賃貸しそこに借家人がいる場合には、その建物の敷地である所有地の使用が制限されることになるので、「自用地」（所有者以外の誰かが使用する権利を持たない土地）とは異なる評価額になるのです。

貸家建付地の価額は、以下の算式により計算します。

• 貸家建付地の価額　＝　自用地としての価額　－　自用地としての価額　×　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合

上記の貸家建付地の価額の算式中の「借地権割合」及び「借家権割合」は、地域により異なりますので、国税庁のホームページなどで閲覧できる路線価図や評価倍率表により確認する必要があります。

また、上記の算式中の「賃貸割合」は、貸家の各独立部分（構造上区分された数個の部分の各部分）がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づき以下の算式により計算します。

• 賃貸割合＝（A）のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計（A）

以上のように、宅地については、貸家建付地の価額は自用地の価額から一定額が控除されることになりますので、宅地を自用地として評価した場合よりも結果的に相続税額を低く抑えることができるのです。

また、建物の評価額は、取得価額ではなく固定資産税評価額で行われます。貸家となっている建物の評価額の具体的な算式は、以下のように、固定資産税評価額から借家権割合に賃貸割合を乗じた割合を減額して計算します。

• 貸家 ＝ 固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）

以上、ご説明してきましたように、宅地にアパートを建ててそれを賃貸した場合、土地と建物の評価額のいずれも低くできるため、結果的に相続税額が低くなります。他方で、アパートを建築する際に、多額の借入金が必要となる場合には、その返済の負担が想定以上に大きくなってしまい、その後のご自身の生活に影響が生じる恐れがあります。
したがいまして、相続税額を低くできるという理由だけで安易にアパートを建築しようとはせずに、ご自身の保有資産や将来の生活設計などもよく考えて検討することをお勧めします。

江南地域での相続税のご相談は、当センターまでお気軽にお問い合わせください。お客様の状況をお伺いし、適切にサポートさせていただきます。初回は完全に無料でご相談をお伺いいたしますので、江南地域近隣の皆様、お気軽にご連絡ください。

一宮の方より相続税についてのご相談

2019年10月11日

Q死亡保険金は相続税申告の際、どのような扱いでしょうか？（一宮）

生まれてからずっと一宮に住んでいます。私は結婚をして実家を離れましたが、両親と私の兄は一宮の実家に一緒に住んでおります。長期にわたって闘病生活をしていた父が先日他界しました。覚悟ができていたとはいえ、悲しんでいる余裕もないまま相続税のことを考えなければならず、焦り始めています。とりあえず葬儀については私たち親族の慣れ親しんだ一宮で滞りなく執り行うことが出来ました。相続税の申告については期限があると聞いていたので、葬式の際に兄と、父の遺産とそれにかかる相続税の話をしました。父の遺産総額をざっと調べてみたところ基礎控除額を超えますので、やはり相続税の申告をしなければならないようです。相続人は母、私、iti実家で同居する兄の3人です。また、相続税の申告手続きの話し合いの中でわかったのですが、父が亡くなった際、母が父の死亡保険金を受け取っていたそうです。契約内容を確認すると、金額は2000万円で、父が契約者と被保険者、母が受取人です。死亡保険金の扱いについて、受取人の財産になり相続税はかからないと聞いたとこがあるのですが、相続税申告はどうなるのか教えてください。（一宮）

A　生命保険金や死亡退職金は非課税限度額以下の時は相続税の課税対象とはなりません。

生命保険金や死亡退職金は、基本的に相続税の課税対象となるのですが、法定相続人一人当たりにつき500万円の非課税限度額があり、それを超える部分に関しては課税対象になるのでご注意ください。

死亡保険金の非課税限度額の計算方法（適用できるのは相続人が受け取ったもののみです）

死亡保険金の非課税限度額 ＝ 500万円×法定相続人の数（今回のケースではお母様とお兄様、ご相談者様の3人）

2000万円-1500万円＝500万円

つまり2000万円の死亡保険金のうち500万円は相続税の課税対象になるということです。

この法定相続人というのはご相談者様の場合、ご相談者様とお母様、お兄様の3人になりますので、500万円×3人＝1500万円が非課税限度額になります。

死亡保険金は、ご相談者様のご指摘のように、民法上受取人固有の財産として扱われますので相続財産には含まれないとされ、遺産分割協議の対象にはなりませんが、税法上は「みなし相続財産」として相続税の課税対象として扱われるのです。

気を付けていただきたいのが、契約者（保険金の支払者）＝被相続人において相続税が発生します。今回のケースでは契約者はお父様ですので問題ありませんが、かならず保険契約を確認してください。

相続税に関するご相談について、一宮相続遺言相続センターでは、相続税申告の実績豊富な税理士が対応をいたします。一宮近郊で相続税について、ご不明なことやご心配ごとがある方は、まずは初回無料のご相談からお気軽に当センターにお越しください。お客様の様々な事情をお伺いし、相続税の申告から納税まで専門的なサポートをさせていただきます。

一宮の方より相続税についてのご相談

2019年09月17日

Q　孫に生命保険金を渡すと相続税対策になるのでしょうか？（一宮）

一宮で長年会社経営を行っている70歳の男性です。事業に関しては既に引退し、息子に引き継いで余生を楽しんでいます。そろそろ終活を始めなければと思っているのですが、一番の心配は相続税の問題です。私の資産を考えると将来息子たちが相続税を支払うことは確実です。同じく一宮に住む経営者仲間に生命保険金で対策ができると聞いていたので、2人の息子を受取人に契約をしておりますが、この度長男の息子を受取人とした生命保険も行うか考えています。孫が生命保険金の受取人になる場合、相続税はどのような扱いになるのでしょうか？（一宮）

A　お孫様の受取る生命保険金も相続税の課税対象です。

今回のご相談の場合、生命保険の契約内容は契約者（支払者）＝被保険者＝ご相談者様、受取人＝お孫様とし、お伝えさせていただきます。またご相談者様の相続開始時点での相続人は2人のご子息のみとし、お孫様は代襲相続人となっていないことを前提とします。

生命保険金は受取人固有の財産のため遺産分割協議の対象とはなりませんが、みなし相続財産として、相続税の課税対象とはなります。ただし相続税対策として生命保険金が活用されるは非課税限度額が定められているからです。これにより【500万円×法定相続人の人数】以下の金額の生命保険金に関しては相続税がかかりません。しかしながらこの非課税限度額が適用されるのは生命保険金の受取人が相続人の場合のみなので、残念ながらご相談者様の相続では相続人でないお孫様は対象外となります。また、相続人でない人が遺贈等により財産を取得すると相続税が2割加算されるというルールがあります。それに加えお孫様が生命保険金以外にご相談者様からの贈与を生前に受けていた場合、相続開始から遡り3年以内の贈与も相続税の課税対象となります。お孫様の場合には生命保険金を受け取ったり、遺贈により引き継いだりしない限りこのルールは適用されないので、日ごろから贈与を行っている場合には余計に相続税を支払うことになってしまいます。

お孫様にお金を残してあげたいというお気持ちであれば、教育資金の一括贈与を利用するなど他の方法もあげられます。どの方法がお客様にとって適切かどうか、一緒に検討いたしますので、まずは専門家である税理士にご相談ください。

一宮相続遺言相談センターでは豊富な相続税申告の実績を持つ税理士、専門家の無料相談を実施しております。相続税申告は税理士の中でも税務の他、民法などの正しい知識がないと非常に難しい手続きです。一宮近辺にお住いの皆さま、まずはお気軽にお問い合わせください。